Покупка квартиры в Израиле

Во-первых, квартиры в Израиле весьма недешевы по сравнению со среднемировым уровнем - Где жить хорошо (2013 год) и Израиль - 2013.
Во-вторых, цены искусственно держатся на высоком уровне усилиями правительства и лоббистов.
В-третьих, жду-таки, когда же этот пузырь лопнет.
В-четвертых, а нужна ли она на самом деле...

А если по делу, то вот некоторые советы, которыми следует воспользоваться при оформлении сделки покупки квартиры (полная версия pravo.israelinfo.ru от адвоката-нотариуса Таня Левин-Кфир ).

• Компенсация по договору покупки квартиры в Израиле - при составлении и подписании договора купли-продажи покупателю не всегда удается избежать одного неприятного момента: наличия дискриминирующего пункта, устанавливающего выплату оговоренной односторонней компенсации покупателем подрядчику. Присутствие опытного адвоката поможет клиенту обойти этот «подводный камень», оспорить этот пункт и внести изменения в договор, сделав его двусторонним. В любом случае сумма данной компенсации не должна превышать 10% от общей суммы сделки.
• Передача ключа по окончании сделки - подписание договора не всегда ограждает покупателя квартиры от неприятных последствий. Со стороны подрядчика может последовать нарушение условий договора, связанных с передачей прав владения. Опоздание передачи прав более чем на два месяца грозит покупателю нанесением значительного ущерба.
  Во избежание этого в договоре нужно четко обозначить форму и порядок определенной арендной платы до дня передачи ключей подрядчиком покупателю. В договор следует также внести пункт, оговаривающий возможное расторжение договора и возвращения денежной суммы, если опоздание превысит срок, зафиксированный в пункте договора.
  Очень часто подрядчик оправдывает нарушение пункта о сроках, утверждая, что все произошло по обстоятельствам, не зависящим от подрядчика. Поэтому в договоре следует прописать тот пункт, который определяет эти «обстоятельства» и поясняет, в каких случаях можно ссылаться на них.
• Регистрация квартиры в «Табо» - чтобы переоформить права собственности на нового владельца недвижимости, покупатель должен подать заявление в «Табо» (Бюро регистрации недвижимости). Эта процедура начинается после подписания договора о купле-продаже квартиры. Запись в «Табо» является гарантией, что объект купли-продажи не может быть продан другому лицу.
  Весь процесс должен (??) осуществляться адвокатом. Чтобы обеспечить правильную и быструю регистрацию прав в «Табо», рекомендуется разбить оплату услуг адвоката на несколько платежей в соответствии с этапами регистрации.
  Последний и основной платеж покупателем производится только в момент получения выписки из «Табо», в которой он будет уже зарегистрирован как собственник квартиры («тат хелка») на участке, где построено здание.
  Новому владельцу недвижимости следует обратить внимание на ситуацию с зонами общего пользования в здании, крышу и другие территории. Очень часто подрядчики принимают решение либо продать их коммерческим организациям, либо «оставить» за собой право провести новую застройку в будущем. Это может привести к последствиям, которые значительно ухудшат качество жизни в здании.

Еще (pravo.israelinfo.ru) - Если Вы хотите приобрести квартиру в Израиле, но не знаете с чего конкретно начать, и что Вас ждет, этот материал для вас. 

• (перечисленные этапы отражают не более чем стандартный вариант развития событий)
• Шаг 1 - (подготовительный).
  Определитесь, сколько денег у Вас есть на покупку. Это значит, примите в расчет возможные сопутствующие расходы:
  - должны ли вы платить налог при покупке («мас рехиша»), если да, сколько;
  - должны ли вы платить налог при продаже («мас шевах»), в том случае когда Вы частично финансируете покупку продажей старой квартиры, если да, сколько;
  - решите для себя, хотите ли Вы прибегнуть к услугам риелтора («маклера») (гонорар составляет до 2% от цены сделки) – подробнее об этом ниже;
  - гонорар адвоката составит около 0.5% от цены сделки;
  - несколько тысяч шекелей будет стоить перевозка;
  - ремонт – каждый сам знает, что ему необходимо.
• Шаг 2 - Приготовьте деньги.
  Это значит:
  - если вы финансируете покупку за счет продажи другой недвижимости в Израиле, сначала подпишите договор продажи старой квартиры: ведь продав старую квартиру, Вы можете не успеть купить новую; это хотя и неприятно, но не так уж страшно, и в крайнем случае, можно будет найти временное жилье на короткий срок; куда большие неприятности и расходы Вас могут поджидать, если, уже подписавшись под договором покупки новой квартиры, Вы не успеете продать старую и нарушите график платежей, либо, опасаясь этого, продадите свою квартиру в спешке с проигрышем в цене; оговорюсь, все же, что такая рекомендуемая очередность, не является железным правилом, и многие поступают наоборот, например, если вдруг нашли для себя очень хороший вариант покупки;
  - если вы финансируете покупку за счет продажи другой недвижимости за границами Израиля (например, в России), переведите деньги на банковский счет в Израиле. Убедитесь, что деньги не закрыты и готовы к использованию;
  - если Вы финансируете часть покупки за счет ипотечной ссуды – «машканты» — пойдите в банк и получите справку о готовности банка предоставить требуемый кредит – «ишур икрони»;
  На день покупки Вы должны располагать хотя бы 10% стоимости квартиры «наличными», и четкой гарантией доступности в будущем остальных необходимых 90%.
• Шаг 3 - Ищите физически конкретную квартиру.
  Это значит, ищите сами на соответствующих ресурсах, где люди дают объявления о продажах, договаривайтесь о встречах и ходите на просмотры, либо — обращайтесь к «маклеру».
  Купить квартиру без маклера вполне реально, и многим даже нравится процесс. Если у Вас есть свободное время, можно смотреть и выбирать. Однако даже если Вы сами не обращались к маклеру, найденная Вами квартира может продаваться маклером со стороны продавца. В некоторых случаях, этот маклер может потребовать от Вас подписать с ним договор о комиссионных, как условие просмотра. Решайте, учитывая цену и прочие обстоятельства, нужно ли это Вам.
  Если же Вы не располагаете свободным временем, не ориентируетесь в ценах, или по другим причинам, можете поручить поиск квартиры своему маклеру.
  Хотя все люди прекрасно знают, что не следует ничего опрометчиво подписывать, практика неумолимо показывает, что несмотря на это, люди зачастую подписывают «не глядя» предварительные договоры («зихрон дварим») и договоры о комиссионных с маклерами. Подписание таких документов, может быть оправдано, только если это сделано Вами осознанно. Ничего не подписывайте, пока Вы полностью не понимаете смысл того, что подписываете, и не уверены в том, что именно Вам это нужно. Если Вам предлагают что-либо подписать, посоветуйтесь с адвокатом.
  Итак, физически квартира найдена.
• Шаг 4 - Подписание договора покупки.
  На этом этапе, основную роль играет Ваш адвокат. Вы должны сообщить Вашему адвокату данные найденной Вами квартиры и данные продавца и/или его адвоката. Один и тот же адвокат вполне может представлять обе стороны, и продавца и покупателя. После проведения необходимых проверок документов и составления текста договора (обычно, около одной недели), Вас пригласят на подписание.
• Шаг 5 - Исполнение договора.
  По всем этапам исполнения договора Вы руководствуетесь рекомендациями и наставлениями Вашего адвоката. Обычно, выплаты производятся несколькими платежами, посредством банковских чеков или банковских переводов. Грамотно составленный договор должен содержать, среди прочего, приемлемый для Вас график платежей (например, если Вы продаете старую квартиру, учитывать график получения платежей Вами, а если берете «машканту» — оставлять для Вас необходимое время на ее оформление и получение). Одно из стандартных условий типичного договора, служащее интересам покупателя – условие о внесении части последнего платежа (обычно около ста тысяч шекелей) в депозит адвоката, до получения всех необходимых справок со стороны продавца. Эта сумма страхует от возможных задолженностей продавца (по городскому налогу «арноне», по налогу «мас шевах»), препятствующих регистрации квартиры на Ваше имя.
• Шаг 6 - Получение ключей.
  Если Вы выплатили все деньги по договору, Вы получаете ключи, и можете въезжать в квартиру. На этом этапе квартира все еще числится оформленной на продавца, а не на Вас, это нормально.
• Шаг 7 - Регистрация.
  Ваш адвокат регистрирует квартиру на Ваше имя в соответствующих государственных реестрах. Этот этап обычно может длиться несколько месяцев с момента получения Вами ключей. Проследите, чтобы Ваш адвокат довел дело до конца. Редко, но встречаются случаи, когда после получения ключей покупатель переставал интересоваться происходящим, адвокат покупателя по какой-либо причине не регистрировал права, и лишь спустя десятилетия (!) наследники, желающие продать квартиру, обнаруживали, что права на нее до сих пор не оформлены.

 Еще (2019.07-israelinfo.co.il) Перечень основных рисков покупателя квартиры:

• Собирательный портрет покупателя квартиры – это семья, вкладывающая в покупку свои многолетние сбережения, а также прибегающая к ипотечной ссуде («машканте»). С учетом этого, рассматривая положение абстрактного покупателя в отличие от продавца на рынке недвижимости, могу сказать, что от покупателя (вернее, его адвоката) требуется куда больше осторожности и квалификации при совершении квартирных сделок, чем от продавца, то есть потенциальных рисков у покупателя больше.
  Покупатель, по большому счету, приобретает товар «на свой страх и риск», а также обязывается совершить покупку еще до того, как в действительности располагает всеми необходимыми для завершения покупки деньгами (рассчитывает на «машканту»). Покупатель рискует, и его основные риски состоят в том, что он по тем или иным причинам не сможет заплатить деньги по договору, и даже, заплатив деньги, не сможет как положено оформить недвижимость на свое имя. Поэтому покупатель должен быть активен на этапе проверки, то есть перед покупкой он должен выяснить, удостовериться, что в данной конкретной сделке его риски сведены к минимуму. Продавцу же, будь то продавец помидоров на рынке, продавец автомобилей или квартир, обычно отведена пассивная позиция по типу «ничего не скрываю, смотрите и проверяйте». А купленный товар, как говорится, «возврату и обмену не подлежит».
  До подписания договора продавцы улыбаются и нахваливают товар. После подписания лицо продавца в одночасье становится жестким, он просто ждет оплаты, и его не волнует, как покупатель это сделает.
  До подписания договора участвующий в сделке посредник (маклер) проявляет во всем активное участие. Он уверен, что все будет хорошо, и убеждает в этом покупателя. Он всегда берет трубку, когда ему звонят, и обещает уладить любой недочет, обещает своими руками починить текущий кран в квартире (почему-то покупатели думают, что текущий кран или плохо работающий кондиционер – это тот самый момент, где они рискуют). С подписанием договора и уплаты комиссионных маклер завершает свою деятельность.
  На что в действительности покупателю следует обратить внимание перед подписанием договора о покупке квартиры, поясню ниже. Речь идет о покупателе, берущем «машканту» — таких большинство.
  1) Участвует ли в сделке посредник («маклер»), надо ли будет платить комиссионные маклеру при подписании договора покупки.
  Очень часто бывает, что покупающие квартиру люди находятся в неком «трансе», вызванном общим стрессом, и подписывают договоры на оказание маклерских услуг, не в полной мере помня и понимая это. Или их родственники подписывают. Между тем, речь может идти о крупных суммах комиссионных.
  2) Располагает ли покупатель письменным документом из банка о принципиальной готовности банка предоставить «машканту» данному покупателю (так называемый «ишур икрони»).
  3) Налог на покупку («Мас рехиша) подлежит ли уплате при данном приобретении. Зачастую, даже если приобретаемая квартира единственная, стоимость ее превышает установленный Законом потолок освобождения от налога; это необходимо принимать во внимание. Необходимо принять во внимание все прочие факторы, могущие повлиять на налогообложение в ту или иную сторону: инвалидность, репатриация, наличие другой недвижимости, в том числе у членов семьи и проч.
  4) Физическая проверка квартиры. Адвокат не выезжает на квартиру. Продавцу и маклеру все равно. Продавец лишь обязан сообщить все известные ему недостатки. Покупателю же стоит проверить квартиру физически. Покупатель может делать это с привлечением профильных специалистов: инженеров, профессиональных оценщиков. Измерить реальную площадь. Убедиться в отсутствии перепланировок. Проверить потеки и протечки. Познакомиться с соседями.
  5) Изучить чертежи (поэтажный план) и удостовериться, что понравившаяся квартира, которую вы собрались покупать, и недвижимость, собственником которой зарегистрирован продавец, – суть одно. Уверяю вас, бывает, не так, причем весьма часто. И не из-за мошенничества, а из-за банальных ошибок, так распространенных в наших широтах. Если эта ошибка выскочит после подписания договора, перед тем, как ваш банк должен утвердить вам «машканту», «машканта» по меньшей мере задержится до выяснения и исправления, и тут покупатель рискует «попасть» куда серьезнее, чем на протекающий кран.
  6) Если продавец состоит в браке, а квартира зарегистрирована только на него одного, и продает он ее один, необходимо согласие другого супруга. Ваш банк при утверждении вам «машканты» потребует этот документ точно, и тогда см. выше.
  7) Умственное состояние продавца. Если дееспособность продавца вызывает явные сомнения, даже притом что никаких официальных ограничений на тот момент не наложено, следует получить медицинскую справку о том, что продавец может совершить эту сделку.
  8) Заблаговременно удостовериться в наличии у продавца документов, которые впоследствии потребует банк покупателя при утверждении «машканты», а также тех, которые будут необходимы для регистрации прав покупателя после оплаты всех денег.
  Этот последний по списку пункт, является первостепенным по своей важности в том случае особенно, когда речь идет о покупке квартиры, НЕ зарегистрированной в «табо»! Большинство квартир в новостройках, приобретаемых на вторичном рынке, НЕ от застройщика – «каблана», а от предыдущего владельца. Это случаи наиболее сложной системы регистрации прав.
  Если это ваш случай, совет может быть один: не поленитесь и совместно с вашим адвокатом изучите все этапы процедуры получения «машканты», а также процесс перехода прав на ваше имя. Досконально изучите проект договора, предлагаемого Вам на подписание. Договор должен быть составлен таким образом, что на различных этапах сделки у покупателя должны появляться необходимые ему на данном этапе документы, а также, должен иметься механизм материальной заинтересованности продавца в осуществлении требуемых от него шагов. В противном случае, покупатель рискует оказаться в ситуации, когда к означенному в договоре сроку оплаты, он не может предоставить в свой банк всех требуемых для утверждения «машканты» документов; либо же, выплатив все деньги, не получит на руки все документы, необходимые для регистрации прав на квартиру на свое имя, и начнет «бегать» за продавцом, упрашивая что-либо подписать; последствия и в том и в другом случаях могут быть весьма серьезные.

Покупка от застройщика:

• (2017.05-nepmag.com) ... Если полученный вами автомобиль не будет ничем отличаться от уведенной в автосалоне модели, то между вашей строящейся квартирой и показанной вам в офисе по продажам трехмерной визуализацией, скорее всего, не будет ничего общего. Для того, чтобы сходство появилось, и ваша квартира стала выгодно отличаться от «стандартных» квартир проекта, вам будет предоставлена возможность внести изменения в планировку, поменять кухню, перепланировать ванные комнаты, и так далее.
  С одной стороны, если вы заинтересованы в изменениях, самое время их запланировать, пока квартира еще «на бумаге» — после строительства все это будет намного дороже.
  Но, с другой стороны, все изменения тянут за собой дополнительные и значительные расходы, которые не были запланированы и которые требует дополнительных инвестиций.Поэтому уже на этапе покупки квартиры чрезвычайно важно понять, что именно вы получаете от подрядчика в рамках договора, и сопоставить это с вашими требованиями от квартиры.
• Чему следует уделить внимание?
• Прежде всего, кухне. ... Отдельным и зачастую значительным параграфом расхода при внесении изменений в строение кухни (о котором нередко забывают упомянуть) идет стоимость новой столешницы.
• Что касается керамики на пол и в ванные комнаты, то обычно подрядчик предлагает стандартный выбор в рамках проекта, и всегда можно представить себе намного более интересные и модные варианты. Не следует торопиться и переходить на дорогую «нестандартную» керамику, зачастую можно создать интересные комбинации из существующих образцов, либо сделав незначительные изменения, не требующие значительных затрат.
• О значении внутренних дверей в жизни большой семьи можно не распространяться. Далеко не всегда подрядчик предложит вам красивые, качественные и звукоизолирующие двери и стоит уделить этому должное внимание.
• Новая квартира располагает к изменениям, но перед тем, как вы начинаете двигать стены, добавлять розетки, улучшать кухню и двери, и выбирать дорогую керамику, составьте смету со стоимостью всех изменений и требуемых работ. У квартиры «в целлофане» одна стоимость, а у «нестандартной квартиры в целлофане» — совсем другая.

(2017.09-pravo.israelinfo.co.il) ... основные условия освобождения от налога

• / при продаже квартиры / ... в несколько упрощенном, но приемлемом для чтения, виде.
• Итак, в отношении «мас шевах» при совершении сделки с недвижимостью существуют три варианта: полная оплата, льготная оплата, полное освобождение.
• Освобождения бывают: освобождение при продаже жилой квартиры (דירת מגורים מזכה), другие освобождения (например, при подарке родственнику).
• Освобождения при продаже жилой квартиры бывают: при продаже единственной квартиры, при продаже квартиры полученной в наследство, при продаже двух квартир с улучшением жилищных условий. Однако, прежде чем можно будет говорить, в принципе, об освобождении от «мас шевах» по одному из указанных оснований при продаже жилой квартиры (единственная квартира, наследство, улучшение условий) необходимо прежде всего удостовериться в выполнении общих предварительных необходимых условий. И эти условия таковы:
  - Это – квартира (а не земельный участок, например)
  - Строительство этой квартиры завершено
  - Эта квартира в собственности физического лица (а не фирмы)
  - Квартира используется для проживания или хотя бы предназначена для проживания
  - Продавец продает все свои права
  - Продавец является жителем Израиля
  - Если квартира была получена продавцом в дар, после получения квартиры в дар прошел необходимый установленный срок

И еще -хранить все квитанции, полученные при покупке - могут пригодиться (Продажа квартиры в Израиле).

*